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La caractéristique la plus utile du marché immobilier est qu’il est un excellent thermomètre de l’économie du pays. Il anticipe ce qui va se passer, alors quand le marché concerné est le marché américain, qui représente 25% de l’économie de la planète, la contagion à l’Europe n’est qu’une question de temps.

En 2008, le marché immobilier américain avait déjà connu une bulle très importante en termes de volume, par rapport à cela, il y a aujourd’hui un tableau totalement différent qui fait que les deux événements ne sont pas du tout comparables.

La première bulle était également appelée bulle des prêts hypothécaires à risque, ce nom étant utilisé pour identifier les prêts hypothécaires qui ne correspondaient pas à une solvabilité de premier ordre.

À l’époque, une grande majorité d’Américains s’est endettée pour l’achat d’un ou plusieurs logements compte tenu de la facilité d’accès au crédit, jusqu’à ce que les prêts deviennent de plus en plus difficiles à obtenir et la capacité de remboursement de moins en moins performante et qu’ainsi, en cascade, au fur et à mesure que les prêts hypothécaires « explosaient », l’économie plonge dans un état de récession.

Les dégâts générés par cette chaîne d’événements ont été compensés en chiffres il y a seulement deux ans, en 2020, avec une croissance remarquable de la valeur des biens immobiliers, 13% en glissement annuel, bien supérieure à la moyenne de 2% sur 20 ans et même à la moyenne sur 10 ans d’environ 5%.

À cet égard, en 2021, le National Shiller Price Index (évolution des prix en pourcentage du marché immobilier) a enregistré une augmentation de la valeur des maisons qui a atteint un plancher de 50 000 dollars.

Si l’on fait abstraction de la Floride, qui, en raison de sa fiscalité très abordable, a peut-être dopé les données, le reste du marché immobilier américain a connu une croissance fulgurante au cours des trois dernières années, malgré une pandémie, la guerre en Ukraine qui a touché tout le monde en raison des ressources, et un marché baissier (qui fait du surplace depuis plus d’un an maintenant).

Il n’était pas rare de voir des files d’attente lors des journées portes ouvertes aux États-Unis l’année dernière pour acheter des maisons de toutes tailles et de tous prix, mais aujourd’hui les choses ont définitivement changé. Les familles américaines ont de moins en moins de ressources à dépenser, et celles qui n’en ont pas besoin de façon imminente renoncent à acheter des maisons ou trouvent des logements de complaisance.

Cela a quelques effets : d’une part, il y a moins de personnes qui peuvent et veulent acheter une maison, peut-être malgré l’état de besoin, d’où la chute drastique des demandes de prêts hypothécaires, et d’autre part, toute l’industrie souffre, plus d’emplois précaires, moins de demande de cuisines et de salons, moins d’électriciens, de charpentiers et d’emplois de déménageurs, et donc l’économie américaine subit une forte contraction.

Analyse des données et santé du marché immobilier américain

La demande de prêts immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, est à son plus bas niveau depuis 22 ans, et ce malgré le fait que le marché évolue très lentement.

Le marché immobilier anticipe fortement la crise à venir mais il est aussi très lent, il n’a pas le même temps de réaction que le marché boursier qui est souvent brusque, d’abord le prix des maisons cale, puis les acheteurs disparaissent et enfin le prix se corrige (cette année -8%) avec tout ce qui s’ensuit.

Le ratio mensualité/revenu est le plus important, et les Américains ont l’habitude de penser en termes d’abordabilité de la mensualité. Pour le même versement, un citoyen américain peut aujourd’hui s’offrir une maison valant 118 000 dollars de moins qu’en 2020, si l’on parle de maisons de 500 000 dollars. Nous sommes à un stade où les taux d’intérêt, qui sont étroitement liés à la mensualité, sont de 6 %, mais il n’est pas certain qu’ils puissent remonter et que l’écart se creuse.

Ce taux de 6 % est fortement lié à l’augmentation des taux d’intérêt de la Banque centrale américaine et ils sont à ce niveau avec une augmentation globale de 225 points de base, mais la Réserve fédérale a déjà déclaré non seulement qu’il y aura au moins une autre augmentation des taux cette année mais que les augmentations se poursuivront l’année prochaine jusqu’à ce que l’inflation atteigne environ 3 %.

Plus les taux augmentent, plus les prêts hypothécaires sont chers, par rapport au début de l’année où les prêts hypothécaires aux États-Unis étaient à 3 %. Aujourd’hui, après trois trimestres, ils sont à 6,25% et la croissance ne montre aucun signe d’arrêt.

Un fait très intéressant dans cette spirale de difficulté d’accès au crédit et de chute des prix de l’immobilier est le pourcentage de recherches de l’expression « comment vendre ma maison maintenant » sur Google qui a enregistré un extraordinaire +2750% rien qu’en août de cette année.

En entrant dans le détail, nous pouvons voir que la gamme de prix la plus touchée sera celle des maisons entre 500 000 et 800 000 dollars et celle des maisons de moins de 200 000 dollars, même si, pour l’instant, ceux qui se trouvent dans cette dernière gamme ont bénéficié d’un parachute important, comme le fait que l’achat d’une maison a une forte composante émotionnelle et que, par conséquent, les acheteurs sont prêts à endurer des augmentations afin de réaliser le rêve d’acheter une maison, mais on ne sait pas combien de temps cette « patience » durera face à des augmentations continues.

L’offre mensuelle de nouvelles maisons, qui est le rapport entre les maisons nouvellement construites à vendre et les maisons invendues, est en forte baisse, ce qui indique que les propriétés invendues sont de plus en plus nombreuses.

Le marché immobilier américain dans le passé

Par rapport à l’année 2000, au cours de laquelle l’offre était faible et les prix des logements avaient assez bien résisté, aujourd’hui, il y a beaucoup de logements et les prix sont en forte baisse, ce qui, combiné au fait que les taux de natalité sont de plus en plus faibles même dans les populations latino et afro-américaines (qui ont historiquement des taux de natalité plus élevés) et que les incitations à l’achat de biens immobiliers liées à la pandémie et à la post-pandémie prennent progressivement fin, donne lieu à la tempête parfaite du secteur du logement aux États-Unis.

La seule note très positive est le fait que les ménages, par rapport à la crise des subprimes de 2008, sont beaucoup plus solides, mais malgré cela, alors que l’année dernière il était possible de se permettre d’acheter 60% des propriétés sur le marché aujourd’hui avec la richesse moyenne des ménages américains, ce pourcentage est tombé à 45% (une baisse de 15% en seulement trois trimestres).

L’effet de contagion de la crise des ventes de logements n’est qu’une question de temps. L’Europe, et l’Italie en particulier, peut compter sur une épargne des ménages parmi les plus élevées au monde, ce qui est un bon facteur d’atténuation ; à cela, il faut ajouter la position stratégique et le fort impact du tourisme et de la gastronomie qui augmente la valeur des maisons. Cependant, d’un autre côté, il y a des inquiétudes concernant la dette publique qui pourrait mettre le pays en défaut de paiement et la guerre toute proche en Ukraine avec le danger toujours présent qu’elle se transforme en une guerre nucléaire et mondiale.