Le ralentissement actuel du marché du logement est-il similaire au crash de 2008 ?

Le PDG de la National Housing Conference, David Dworkin, a souligné lundi que le ralentissement actuel n’a « rien à voir avec la dernière crise du logement », arguant que « tous les principaux éléments fondamentaux sont très différents. »

La loi de l’offre et de la demande n’est jamais abrogée, donc nous avons une situation très différente où, au lieu d’avoir une crise induite par la demande, nous avons eu une crise induite par l’offre qui a augmenté la valeur des maisons et les prix des maisons de beaucoup », a déclaré M. Dworkin à « Cavuto : Coast to Coast ».

Il a fait remarquer qu’en 2008, le marché « était alimenté par des prêts hypothécaires toxiques et que les gens obtenaient des taux d’intérêt sur une base aguicheuse qu’ils ne pouvaient pas rembourser ».

Pendant des mois, le marché du logement a été soutenu par des taux d’intérêt plus bas que jamais, au moment même où les acheteurs américains – gavés de fonds de relance et désireux d’avoir plus d’espace pendant la pandémie – ont commencé à affluer vers les banlieues.

Mais le secteur sensible aux taux d’intérêt a commencé à se refroidir considérablement alors que la Réserve fédérale s’apprête à resserrer sa politique au rythme le plus rapide depuis trois décennies afin de maîtriser l’inflation persistante.

Les décideurs ont déjà approuvé deux hausses de taux consécutives de 75 points de base en juin et juillet et ont confirmé qu’une autre hausse de grande ampleur était prévue en septembre.

À la suite des hausses de taux, le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans – le plus populaire auprès des nouveaux propriétaires – a grimpé à près de 6 % en juin, bien qu’il se soit modéré depuis. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans a oscillé autour de 5,55 % pour la semaine se terminant le 25 août, selon les données récentes du prêteur hypothécaire Freddie Mac.

Ce chiffre est nettement plus élevé qu’il y a tout juste un an, où les taux étaient de 2,86 %.

Combinée aux prix élevés des logements, la hausse rapide des coûts d’emprunt a écarté du marché de nombreux acheteurs de logements d’entrée de gamme.

Un rapport récent de Redfin a montré que les annulations de ventes de maisons ont grimpé en flèche en juillet, atteignant un nouveau record sur deux ans, les acheteurs se retirant du marché. Environ 63 000 contrats d’achat de maisons ont été annulés en juillet, soit 16 % des maisons qui ont fait l’objet d’un contrat ce mois-là.

Il est certain que nous observons une période de ralentissement, mais il y a encore beaucoup de besoins, et l’accessibilité au logement n’a jamais été aussi mauvaise pour la plupart des gens », a noté M. Dworkin.

Au début du mois, il a été révélé que le prix médian national des maisons unifamiliales existantes a augmenté de 14,2 % par an pour atteindre 413 500 $, dépassant ainsi les 400 000 $ pour la première fois, selon la National Association of Realtors.

« Sur les marchés où la demande est stable – la Floride pourrait être l’un de ces marchés – l’impact de la récession sera beaucoup plus doux, et je pense que c’est ce à quoi nous avons affaire ici », a déclaré M. Dworkin à l’animateur Neil Cavuto lundi.

« Et vous allez également voir dans de nombreux marchés qui n’ont pas connu une énorme augmentation, mais qui ont été plutôt normaux, vous allez les voir rester largement ainsi. »

Dans les marchés les plus gonflés, vous allez voir les prix baisser, mais je pense que parce que la demande est si élevée et l’offre si courte, nous allons encore avoir une réponse discrète », a-t-il poursuivi.

« Maintenant, c’est un vrai problème pour le président Powell, car l’une des façons dont il contrôle l’inflation est de relever les taux et si l’offre reste en décalage avec la demande, alors le gros outil de sa boîte à outils est définitivement émoussé. »

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