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New York (CNN Business)Guerre des enchères. Des offres tout en liquide. Des maisons qui se vendent un million de dollars de plus que le prix demandé. Le boom immobilier a officiellement atteint le stade du ridicule.
Malgré la flambée des prix des maisons, qui augmentent au rythme le plus rapide jamais enregistré, la Réserve fédérale continue de soutenir le marché immobilier en achetant pour 40 milliards de dollars d’obligations hypothécaires chaque mois.
Et alors que la Fed « parle enfin de parler de parler de » retirer une partie de son soutien, certains craignent que la banque centrale américaine ne crée une autre bulle immobilière pendant qu’elle délibère.

Cela s’explique par le fait que la stratégie d’urgence de la Fed réduit artificiellement le coût des prêts hypothécaires et fait grimper encore davantage des prix qui semblaient déjà tendus sur de nombreux marchés. »La Fed ne fait que continuer à verser de l’huile sur le feu », a déclaré Peter Boockvar, directeur des investissements chez Bleakley Advisory Group.
Bien sûr, la banque centrale mérite certainement d’être félicitée pour ses efforts historiques visant à empêcher la récession de Covid de se transformer en une dépression totale.
Entrant en action au début de l’année dernière après l’apparition de la pandémie, la Fed a rapidement ramené les taux d’intérêt à zéro, lancé des programmes d’urgence pour dégeler les marchés du crédit et promis d’acheter pour 120 milliards de dollars d’obligations du Trésor et d’obligations hypothécaires par mois.
Ce soutien sans précédent, ainsi que les milliers de milliards de dollars de mesures de relance du Congrès et des administrations Trump et Biden, ont ouvert la voie à une reprise rapide.

Les prix explosent

Mais étant donné la vitesse à laquelle l’économie rebondit et le fait que l’inflation explose, il est peut-être temps pour la Fed de commencer à appuyer sur les freins – au moins sur son programme d’achat d’obligations.
Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a reconnu lors de sa conférence de presse de mercredi que le marché de l’emploi sera probablement « très fort » dans un avenir proche et qu’il existe un risque que l’inflation ne disparaisse pas aussi rapidement que de nombreux économistes le pensent….

Les prévisionnistes ont de quoi être humbles. C’est une activité très incertaine », a déclaré M. Powell. « Nous sommes très attentifs aux risques et nous surveillons attentivement les données. »
Les données sur le marché du logement sont hors normes.
Le prix de vente médian d’une maison a atteint un niveau record de 341 600 dollars en avril – le plus élevé depuis que la National Association of Realtors a commencé à suivre ces chiffres en 1999. En outre, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 20 % par rapport à l’année dernière, ce qui représente la plus forte hausse depuis que l’association a commencé à suivre les prix au début des années 1970.
« Les prix des maisons explosent en ce moment. Tout ce qui concerne le secteur du logement est en train de monter en prix », a déclaré Jason Furman, ancien conseiller économique principal de l’administration Obama, à Poppy Harlow de CNN. « Ce n’est probablement pas le cas que la Fed devrait continuer à maintenir artificiellement les taux hypothécaires à un niveau bas ».
Danielle DiMartino Booth, un ancien fonctionnaire de la Fed, a convenu que le point de départ le plus évident pour que la Fed commence à retirer ses mesures de stimulation est sur le front des prêts hypothécaires.
« Les taux hypothécaires ultra-bas ont contribué à alimenter une frénésie dans le secteur du logement », a déclaré Booth, qui est maintenant PDG et stratège en chef chez Quill Intelligence.

Aggraver les inégalités

Compte tenu du nombre d’Américains actuellement au chômage et de l’incertitude quant aux variantes de la Covid-19, la Fed fait preuve d’une prudence compréhensible avant de retirer son soutien trop tôt. C’est ce qu’a fait la Banque centrale européenne en 2011, une mesure qui, rétrospectivement, a contribué à entraîner l’économie européenne dans une récession à double creux.
La Fed ne veut pas non plus effrayer les investisseurs qui se sont habitués à l’argent gratuit des banques centrales. Une chute brutale du marché pourrait saper la confiance dans l’économie.
Cependant, le soutien de la banque centrale à un marché immobilier déjà en plein essor risque d’exclure du marché les acheteurs d’une première maison. Ce serait un résultat très négatif, étant donné que la possession d’une maison est la façon dont de nombreux Américains construisent leur richesse. Combien de milléniaux sont susceptibles d’avoir suffisamment d’argent de côté pour faire des offres entièrement en liquide ?

Le soutien de la Fed « aggrave les inégalités », a déclaré David Kelly, chef de la stratégie mondiale chez JPMorgan Funds. « Vous finissez par subventionner les riches au détriment des pauvres ».
L’inégalité est particulièrement flagrante sur le marché du logement, notamment selon les lignes raciales. Le taux d’accession à la propriété des Noirs en 2017 n’était que de 42 % aux États-Unis, contre 72 % pour les Américains blancs, selon l’Urban Institute. Cet écart de 30 points de pourcentage est plus important qu’en 1960, lorsque la discrimination en matière de logement était légale et que l’écart entre ces mêmes données démographiques était de 27 points.

Un marché trop chaud

Certes, les banquiers centraux n’ont pas le pouvoir d’adapter leurs politiques de manière aussi étroite que les législateurs et les présidents. (Pour une bonne raison, puisqu’ils ne sont pas élus). La politique monétaire est un outil émoussé.
« Ce n’est pas parce que vous n’avez qu’un seul marteau de forgeron que vous devez l’utiliser tous les jours », a déclaré M. Kelly.
Le patron de M. Kelly, le PDG de JPMorgan, Jamie Dimon, a récemment déclaré aux législateurs qu’il y a « un peu de bulle dans les prix du logement ». Mais il a ajouté que la situation n’était pas aussi grave qu’en 2008, lorsque l’effet de levier était beaucoup plus important et les normes de souscription médiocres.

Les prix des maisons sont aujourd’hui si élevés que certains acheteurs potentiels s’éloignent tout simplement. Les ventes de logements existants ont chuté de près de 3 % en avril, soit le troisième mois consécutif de baisse. Compte tenu de la forte demande de logements, cela montre qu’il n’y a pas assez de logements sur le marché, du moins pas de logements abordables.

« Les hausses de prix à deux chiffres sont trop fortes, au point de ralentir les choses », a déclaré M. Boockvar, le directeur de l’information de Bleakley.
En d’autres termes, le soutien de la Fed au secteur du logement pourrait contribuer à déprimer l’activité – exactement l’inverse de son objectif déclaré.