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Après que la pandémie a entraîné une hausse record des prix de l’immobilier, les coûts du logement au Nevada ont commencé à diminuer et à s’équilibrer, en partie à cause de la hausse des taux hypothécaires et du ralentissement des achats de logements.

Lee Barrett, le nouveau président de l’association des agents immobiliers de Las Vegas, a toutefois rejeté les craintes liées à la chute des prix. Le marché est cyclique, a-t-il déclaré, ajoutant que l’achat et la vente de logements ralentissent généralement pendant les vacances, avant de reprendre au printemps.

« La hausse des taux d’intérêt a provoqué une contraction, mais il s’agit d’une contraction naturelle. Il faut toujours qu’il y ait des changements dans le secteur de l’immobilier », a déclaré M. Barrett. « Le ciel ne nous tombe pas sur la tête. Il s’agit simplement d’un ajustement.

La hausse des taux hypothécaires résulte de la décision de la Réserve fédérale d’augmenter les taux d’emprunt ou d’intérêt à sept reprises cette année pour faire face à l’inflation la plus élevée que le pays ait connue en 40 ans. La hausse des taux annule les mesures prises par la Fed pour réduire les taux d’intérêt pendant la pandémie de coronavirus afin d’encourager les dépenses dans une économie incertaine.

Après deux années consécutives de hausse à deux chiffres des prix de l’immobilier, le marché du Nevada semble se stabiliser. Le prix de vente médian d’une maison individuelle dans la région de Las Vegas a atteint 430 990 dollars en novembre, soit une hausse de seulement 2,6 % par rapport à l’année précédente et une baisse de près de 11 % par rapport au record historique de 482 000 dollars établi en mai. Dans le même temps, le prix de vente médian dans le nord du Nevada a atteint 550 000 $ en octobre, soit le même niveau que l’année dernière…

Selon M. Barrett, la stabilisation des prix du logement reflète un marché plus équilibré qui ne favorise pas trop les acheteurs ou les vendeurs.

Selon lui, le marché du logement dispose d’une offre d’environ quatre mois, ce qui signifie que les logements seront vendus dans quatre mois si de nouveaux logements ne sont pas mis sur le marché dans ce laps de temps. En mars 2021, les prévisions des économistes de l’État plaçaient l’offre de logements dans le sud du Nevada à environ 1,5 mois.

« Si vous allez de un à trois mois, c’est un marché de vendeurs. Entre quatre et six mois, le marché est équilibré. Et au-delà de six mois, c’est un marché d’acheteurs », explique M. Barrett. « Nous nous trouvons donc dans un marché équilibré. Il ne favorise ni l’acheteur, ni le vendeur ».

Bien que l’offre de quatre mois représente un marché plus stable, M. Barrett estime que la baisse des prix favorise les acheteurs, qui ont vu les prix augmenter depuis que le prix de vente médian d’une maison individuelle a atteint son niveau le plus bas, à 118 000 dollars, en 2012, après la grande récession.

Fils d’un courtier, M. Barrett est devenu agent immobilier à l’âge de 18 ans et travaille dans ce secteur depuis 45 ans.

À partir de janvier, M. Barrett sera président de l’association des agents immobiliers de Las Vegas, une organisation commerciale locale qui représente et sert plus de 17 000 personnes travaillant dans le secteur de l’immobilier dans le sud du Nevada. C’est une fonction qu’il avait déjà occupée en 2004.

M. Barrett s’est entretenu avec The Nevada Independent de ce que l’année prochaine pourrait réserver à l’immobilier, des changements survenus sur le marché local de l’immobilier depuis qu’il a atteint son niveau le plus bas en 2012, après la récession, et de ce que la stabilisation des prix de l’immobilier laisse présager pour le marché.

Cet entretien a été édité pour des raisons de clarté et de longueur. Des explications sur des termes ou des idées spécifiques ont été ajoutées en italique si nécessaire.

Au cours des derniers mois, les prix des logements ont diminué avant de se stabiliser quelque peu. Qu’attendez-vous pour la suite ?

Sur notre marché, nous avons enregistré une augmentation de 7 % de la valeur, même après tout ce que nous avons vécu cette année. Dans un marché normal, on obtient entre 3 et 5 % de plus-value et de valeur. Si l’on considère ces 7 %, on peut dire que c’est une très bonne année pour l’augmentation de la valeur.

Il y a eu beaucoup de hauts et de bas, et les gens deviennent nerveux pendant cette période. Si vous regardez les statistiques de la National Association of Realtors, elles confirment à peu près que nous allons nous stabiliser en 2023. Et, vous savez, c’est le mieux que nous puissions espérer pour l’instant, une stabilisation.

Qu’en sera-t-il dans les prochains mois ?

Cela fait déjà deux mois que le marché est équilibré. En octobre, les prix des maisons individuelles sont tombés à 440 000 dollars. Nous étions auparavant à 445 000 dollars. Il est naturel que cela dure quelques mois. De plus, le marché est historiquement plus lent à la fin de l’année.

Que diriez-vous aux personnes qui s’inquiètent de la baisse des prix de l’immobilier après les avoir vus augmenter tout au long de l’année dernière ?

La contraction rend les gens craintifs. Et nous ne devrions pas avoir peur. Car, comme le montrent les chiffres de 2012 (lorsque le prix de vente médian d’une maison individuelle a atteint 118 000 dollars), tout ce qui baisse remonte généralement. Ce qui compte, c’est la durée de détention. S’il s’agit de votre résidence principale, vous y vivrez de toute façon.

N’ayez pas peur d’acheter maintenant. Les gens sont prêts à vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas, ils sont prêts à vous aider à payer les frais de clôture, et ils sont prêts à faire plus de choses parce que le marché ne favorise ni le vendeur ni l’acheteur.

Y a-t-il quelque chose que vous aimeriez que les gens sachent à propos du marché du logement ?

Avec la stabilisation du marché, les acheteurs ont encore de beaux jours devant eux. À mesure que les prix s’ajustent, ils ont la possibilité de se lancer dans l’achat d’une maison. Beaucoup de constructeurs et de propriétaires de maisons à vendre font baisser les taux d’intérêt.

Par exemple, il existe ce que l’on appelle le « two-one buy-down ». Vous commencez donc avec un taux d’intérêt plus bas. Disons que le taux d’intérêt est de 6 %. La première année, le taux d’intérêt est de 4 %, puis de 5 %, et la troisième année, le taux d’intérêt est de 6 %. Avec un peu de chance, les taux d’intérêt auront baissé d’ici là et vous pourrez alors refinancer.

Quels conseils donneriez-vous aux acheteurs et aux vendeurs de maisons ?

Il est important de toujours travailler avec un agent immobilier qualifié. Nous sommes présents sur le marché. Nous comprenons le marché. Nous pouvons donc être de bons avocats pour les acheteurs.

Les propriétaires gagnent plus d’argent lorsqu’ils sont représentés par un agent immobilier, et ce pour plusieurs raisons. Historiquement, les agents immobiliers obtiennent plus d’argent pour le propriétaire en comparant les prix. De plus, ils peuvent aider à présenter le bien à un plus grand nombre d’acheteurs.

Nous avons environ 17 000 membres dans le sud, et s’ils travaillent collectivement avec huit ou dix personnes, ils ont plus de chances de se faire connaître.

Pour l’acheteur, le même principe s’applique car il n’a pas besoin d’aller sur des sites Web tiers et de se demander sans cesse si ce bien est toujours à vendre ou s’il n’est pas à vendre. Nous sommes à jour.

Bien que les prix de l’immobilier se stabilisent, ils restent élevés. Quels conseils donneriez-vous aux jeunes qui souhaitent acheter un logement pour la première fois ?

Soyez patients. Ma première maison faisait 800 pieds carrés. L’une des choses que l’on constate aujourd’hui, c’est que tout le monde veut vivre dans la même maison que ses parents, ce qui prend du temps.

Ma première maison était une maison allongée qui ressemblait à une caravane. Mais ce n’était pas le cas. Et c’était un excellent point de départ. Pour créer de la richesse dans l’immobilier, il faut commencer quelque part. C’est pourquoi je recommanderais aux jeunes, au lieu de s’inquiéter de l’achat d’une maison, de penser d’abord à une maison de ville ou à un appartement, d’acquérir des fonds propres, puis, pour créer de la richesse, de conserver cet actif et d’acheter quelque chose d’un peu plus grand.

Au cours de mes 10 ou 15 premières années, je changeais de maison tous les deux ou trois ans parce que mes besoins étaient différents. L’immobilier reste l’un des rares actifs que l’on peut acquérir avec une mise de fonds relativement simple, pour y vivre et en profiter.

Quel rôle joue l’inflation sur le marché du logement ?

Lorsque j’ai commencé à travailler dans l’immobilier en 1977, nous avons connu une période d’inflation jusqu’en 1980 environ. Historiquement, les valeurs augmentent pendant ces périodes. Vous pouviez donc acheter une maison en janvier en raison de l’inflation, la vendre en décembre et disposer d’un capital suffisant.

Mais en ce moment, les taux d’intérêt sont élevés. Il s’agit donc d’une autre anomalie. Pour être honnête avec vous, les deux dernières années ont été des anomalies parce que le marché n’a commencé à changer qu’en mars, lorsque les taux d’intérêt ont augmenté.

En tant que particuliers, nous devons chercher un moyen de protéger notre argent. Et le meilleur moyen de protéger notre argent dans une période inflationniste est de posséder des biens immobiliers.

L’un des avantages d’acheter maintenant, même si les taux d’intérêt sont plus élevés, est que lorsque les prix baissent, vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire. Et lorsque cela se produira, vous bénéficierez également de la baisse des prix. Pour les acheteurs, c’est donc une opportunité.

Nous voyons également des gens quitter le marché boursier pour se tourner vers l’immobilier.