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L’année dernière a été excellente pour la vente d’une maison, mais pas pour l’achat d’une maison. Les prix des maisons ont fortement augmenté et le nombre de maisons à vendre a diminué. Bien que le marché immobilier de 2022 penche toujours en faveur des vendeurs, il offre aux acheteurs une chance légèrement supérieure d’acquérir la maison de leurs rêves.

L’histoire de 2021 a été marquée par la rapidité de l’accélération des prix des logements. Le prix médian national a atteint 362 800 dollars en juin, un record absolu, selon la National Association of Realtors. L’indice Case-Shiller des prix de l’immobilier a atteint un sommet en août, lorsque les prix ont augmenté de 19,8 % en glissement annuel ce mois-là. Les prix des logements de Phoenix ont augmenté de 33,3 % en glissement annuel, ceux de San Diego de 26,2 % et ceux de Tampa de 25,9 %.

Non, le marché immobilier n’est pas une bulle. Mais il y a encore beaucoup de choses à craindre en 2022.

Les faibles taux hypothécaires et l’offre limitée ont contribué à faire grimper les prix. Selon Redfin, il n’y avait que 1,38 million de maisons à vendre au niveau national en juin, soit une baisse de 23 % par rapport à l’année précédente.

La pandémie en cours, notamment son effet sismique sur l’économie américaine et sur la façon dont les Américains vivent et travaillent, a fait du marché immobilier de 2021 tout sauf typique », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef de Redfin. « Le travail à distance, les faibles taux hypothécaires, la pénurie de matériaux de construction et l’inégalité des richesses qui a permis à un afflux d’Américains aisés d’acheter des maisons de vacances, pour ne citer que quelques facteurs, se sont réunis pour créer une année historique pour l’immobilier. Les acheteurs ont payé plus cher pour des maisons, ont acheté plus tôt que prévu, ont cherché en dehors de leur ville natale ou tout cela à la fois. Le marché immobilier frénétique [de 2021′s] en a été un pour les livres – mais il pourrait devenir plus équilibré en 2022. »

Selon les données de Redfin, la maison typique s’est vendue en 15 jours l’année dernière, et plus de 60 % ont quitté le marché en deux semaines.

Le profil des acheteurs et vendeurs de maisons de la NAR, un rapport annuel qui en est à sa 40e année, a révélé que plus d’un tiers des acheteurs en 2021 ont acheté leur maison à un prix supérieur au prix demandé. Les premiers acheteurs ont augmenté à 34 pour cent l’année dernière, contre 31 pour cent en 2020. Il s’agit du plus grand saut depuis 2017. L’acheteur type pour la première fois était âgé de 33 ans.

Voici un aperçu de ce que les experts du logement prévoient pour 2022.
Association nationale des agents immobiliers

Le marché du logement se portait bien au début de l’année et pourrait se normaliser, a déclaré Lawrence Yun, l’économiste en chef de la National Association of Realtors, une association professionnelle d’agents immobiliers.

« Tous les marchés connaissent des conditions solides, et les ventes de maisons n’ont jamais été aussi bonnes depuis 15 ans », a déclaré M. Yun. « Le succès du secteur du logement va se poursuivre, mais je ne m’attends pas à ce que les performances de [2022] dépassent celles de [2021]. »

Il a déclaré que les ventes pourraient diminuer cette année, mais prévoit qu’elles dépasseront les niveaux pré-pandémiques. Sa prévision est basée sur une attente d’une augmentation des stocks dans les mois à venir. L’augmentation de l’offre sera générée, en partie, par la construction de nouveaux logements ainsi que par la fin de l’abstention pour les payeurs d’hypothèques en difficulté, une situation qui poussera certains propriétaires à vendre.

« Avec plus de stocks de logements à mettre sur le marché, les offres multiples intenses vont commencer à s’atténuer », a déclaré Yun. « Les prix des maisons continueront à augmenter, mais à un rythme plus lent ».

Yun prévoit que les taux hypothécaires augmenteront à 3,7 pour cent en 2022, poussés à la hausse par une inflation toujours plus élevée.

La NAR a interrogé plus de 20 experts de l’économie et du logement pour évaluer leurs attentes en matière de croissance des prix des logements, de ventes de logements neufs et de ventes de logements existants pour 2022. Le groupe a prédit que les prix médians des logements augmenteront de 5,7 % cette année. Les ventes de logements neufs devraient atteindre 920 000 en 2022, contre 800 000 l’année dernière. Les ventes de logements existants devraient chuter à 5,9 millions, contre environ 6 millions l’année dernière.

Les experts ont identifié 10 marchés immobiliers « joyaux cachés » à travers le pays.

Les acheteurs auront plus de chances de trouver un logement en 2022, mais ils devront faire face à un marché concurrentiel de vendeurs, a déclaré Danielle Hale, économiste en chef du site d’annonces immobilières.

« L’accessibilité financière sera de plus en plus un défi à mesure que les taux d’intérêt et les prix augmentent, mais le travail à distance peut élargir les zones de recherche et permettre aux jeunes acheteurs de trouver leur première maison plus tôt qu’ils ne l’auraient fait autrement », a-t-elle déclaré.

Mme Hale prévoit que l’appréciation des prix des maisons existantes sera de 2,9 %.

« Les problèmes d’accessibilité empêcheront les prix de progresser au même rythme qu’en 2021, même si la dynamique de l’offre et de la demande fait que les prix continuent d’augmenter dans tout le pays », a-t-elle déclaré.

Selon Mme Hale, les ventes de logements existants augmenteront de 6,6 %. Elle s’attend à ce que l’année 2022 soit la deuxième année de ventes les plus élevées de ces 15 dernières années, dépassée seulement par l’année 2021.

Le nombre de logements sur le marché augmentera de 0,3 % et les mises en chantier de logements unifamiliaux de 5 %. Elle prévoit que le taux hypothécaire fixe à 30 ans sera en moyenne de 3,3 % pendant la majeure partie de l’année et de 3,6 % à la fin de l’année.

L’accession à la propriété chez les Hispaniques va continuer à croître, selon M. Hale.

« Les acheteurs hispaniques représentent déjà une part importante du marché immobilier, avec plus d’un acheteur récent sur dix, mais ils sont encore sous-représentés par rapport à leur part d’environ un sur cinq dans la population américaine », a-t-elle déclaré. « Ce groupe démographique devrait jouer un rôle croissant sur le marché de l’achat de logements. Il est à noter que les acheteurs hispaniques qui ont récemment réussi à accéder à la propriété étaient plus jeunes que l’ensemble de la population des acheteurs récents et que la majorité d’entre eux achetaient leur première maison. »

La société de courtage immobilier en ligne ne s’attend pas à ce que le marché du logement de 2022 soit plus prévisible qu’il ne l’était ces deux dernières années.

« 2022 apportera plus d’équilibre au marché du logement. Mais ne vous attendez pas à un marché d’acheteurs ; juste plus de sélection, moins de frénésie et une croissance plus lente des prix », a déclaré Fairweather. « Nous verrons une ruée vers les maisons au début de l’année, avant la hausse des taux hypothécaires. Cet assaut précoce de la demande épuisera l’offre de maisons à vendre. Au cours du second semestre, une augmentation des nouvelles constructions, dont nous avons tant besoin, stimulera légèrement les ventes. En 2022, il y aura 1 % de ventes de plus qu’en 2021, et d’ici la fin de l’année, la croissance des prix des logements ralentira à 3 %. »

Mme Fairweather s’attend à ce que les taux hypothécaires atteignent 3,6 % d’ici la fin de 2022, une tendance qui devrait modérer la hausse des prix des maisons. Avec le ralentissement de la croissance à deux chiffres des prix et une légère augmentation des maisons nouvellement construites, elle s’attend à ce que le nombre de maisons sur le marché dépasse le sommet de 2018, soit 7,6 millions. En raison de la flambée des prix des maisons dans des villes comme Austin, Atlanta et Phoenix, les acheteurs délaisseront la Sun Belt pour se tourner vers des villes de la Rust Belt plus abordables comme Columbus, dans l’Ohio, Harrisburg, en Pennsylvanie, et Indianapolis, prédit-elle.

Zillow

elon les économistes de la société de marketing en ligne spécialisée dans la vente de maisons, le marché immobilier n’atteindra peut-être pas les sommets incroyables de 2021, mais il devrait être tout sauf lent.

Les prévisions de Zillow tablent sur une croissance de 11 % de la valeur des maisons en 2022, contre 19,5 % en 2021. Les ventes de logements existants devraient atteindre 6,35 millions, contre 6,12 millions en 2021.

Selon les économistes de Zillow, les forces du marché qui ont donné le dessus aux vendeurs au cours des deux dernières années environ – une offre restreinte après des années de sous-construction, et une demande élevée en raison du travail à distance, de la démographie américaine et des faibles taux hypothécaires – persisteront l’année prochaine. Ils s’attendent à des guerres d’enchères sur de nombreuses maisons, en particulier lorsque le marché se réchauffera pendant la saison des achats au printemps et en été.

Il y a un an, les économistes de Zillow ont prédit qu’Austin serait le marché le plus chaud de 2021 dans le cadre d’une « poussée de la Sun Belt ». En 2022, selon eux, la poussée de la Sun Belt s’étendra à des villes plus petites de la Sun Belt, car les hausses de prix sur les marchés vedettes de 2021 rendront plus attractifs les marchés moins chers situés à proximité.

Étant donné que les Américains profitent de la flexibilité du travail à distance pour déménager dans des maisons plus grandes sur des marchés plus abordables, les économistes de Zillow prévoient que davantage de membres de la génération Z et de milléniaux achèteront des résidences secondaires – propriétés de vacances ou d’investissement – avant les résidences principales. Les économistes de Zillow prévoient qu’à mesure que les prix et les taux hypothécaires augmenteront, de nombreux propriétaires amélioreront leur maison existante plutôt que de tenter de revenir sur le marché pour l’échanger. Ils prévoient que le boom de la rénovation va se poursuivre.

Association nationale des constructeurs de maisons:

La confiance des constructeurs de logements unifamiliaux est restée élevée à la fin de 2021, avec un indice du marché du logement NAHB/Wells Fargo de 84. Elle a culminé à 90 en novembre 2020, s’est quelque peu refroidie au début de 2021, puis a augmenté régulièrement pour terminer l’année.

« Si l’on se demande pourquoi il est toujours dans les 80 malgré tous les défis, a déclaré Robert Dietz, l’économiste en chef de la NAHB, c’est fondamentalement à cause du manque de stocks de maisons existantes. »

Les problèmes persistants en matière d’offre limiteront le rythme de la construction et entraîneront une hausse des prix des logements. Le goulet d’étranglement de la chaîne d’approvisionnement a rendu les appareils électroménagers plus chers et plus rares. L’administration Biden a doublé les droits de douane sur le bois canadien pour les porter à 18 %, ce qui a augmenté le coût des matières premières.

« Il faut plus de temps pour construire, et cela coûte plus cher », a déclaré M. Dietz. « En utilisant les données d’inflation [de l’indice des prix à la production], nous construisons un panier de biens qui sont liés à la construction résidentielle, et à l’heure actuelle, ces prix ont augmenté d’environ 19 % d’une année sur l’autre. »

La pénurie de main-d’œuvre qualifiée persiste. Selon M. Dietz, plus de 400 000 postes sont à pourvoir dans le secteur, sans compter que la NAHB estime que l’industrie de la construction doit ajouter 740 000 travailleurs par an pour compenser les départs à la retraite et la croissance du secteur.

En raison de ces vents contraires, M. Dietz prévoit que le nombre de mises en chantier de maisons unifamiliales en 2022 sera légèrement supérieur à 1,1 million, soit une croissance de 1 % seulement. Il s’agirait d’une baisse considérable par rapport à la croissance de 13 % enregistrée en 2020 et de 9 % en 2021.

Les années 2020 et 2021 ont représenté un changement vers le haut dans les niveaux de production », a déclaré Dietz. « En net, 2022 représenterait une augmentation d’environ 25 % du volume de construction de logements individuels par rapport à ce que nous étions en 2019. Il y a donc eu un creux au printemps 2020, un rebond non durable au cours de la seconde moitié de 2020, un peu de refroidissement jusqu’au niveau de 1,1 million. Nous pensons que cela va se poursuivre en 2022, malgré certains défis liés à l’accessibilité au logement, qui devraient augmenter. »

Dietz s’attend à ce que les ventes de logements neufs soient en baisse d’environ 6 % en 2021 lorsque les chiffres définitifs seront connus, mais qu’elles soient en hausse de 8 % en 2022.

« Les taux de croissance des ventes de logements neufs, je dirais, sont un peu trompeurs », a déclaré M. Dietz. « Parce que dans la seconde moitié de 2020, lorsque le logement était ce point lumineux, nous avons eu cette période insoutenable de demande vraiment exceptionnelle, historiquement forte. Les constructeurs ont pris beaucoup de ventes, puis ont cessé de les proposer au début de [2021] afin de pouvoir constituer leur carnet de commandes. Ainsi, lorsque vous regardez le nombre de contrats de vente signés par les constructeurs avec les acheteurs, il a en fait légèrement baissé. Cela fait partie du processus de refroidissement ».

La hausse de la valeur des maisons a augmenté les capitaux propres, ce qui continuera à alimenter le boom de la rénovation. Après un taux de croissance de 10 % en 2021, il se refroidira pour atteindre un gain de 6 % en 2022.

Dietz prévoit une croissance de 6 % pour la construction d’appartements, notant que dans l’espace multifamilial, 95 % de la construction sera destinée à la location. Habituellement, ce chiffre est d’environ 80 %.

Association des banquiers hypothécaires:

L’association professionnelle du secteur du financement immobilier prévoit que les montages hypothécaires pour les achats augmenteront de 9 % en 2022 pour atteindre un record de 1,73 trillion de dollars. Les économistes de la MBA s’attendent à ce que les montages de refinancement chutent de 62 % pour atteindre 860 milliards de dollars cette année, alors qu’ils étaient estimés à 2 260 milliards de dollars en 2021.

Le montant total des prêts hypothécaires (achat et refinancement) devrait diminuer de 33 % par rapport à 2021 pour atteindre 2,59 billions de dollars. Les montages d’achat devraient atteindre une valeur record cette année, mais la hausse des taux hypothécaires devrait freiner le volume de refinancement.

Les économistes de la MBA prévoient que l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans passera à 4 % d’ici la fin de 2022.

« Les prêteurs hypothécaires et les emprunteurs doivent s’attendre à une hausse des taux hypothécaires au cours de l’année prochaine, car une croissance économique plus forte pousse les rendements du Trésor à la hausse », a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef de la MBA.

M. Fratantoni s’attend à une autre année forte pour le marché du logement.

« Les constructeurs de maisons auront plus de succès à surmonter les pénuries actuelles de matériaux de construction et devraient être en mesure d’augmenter le rythme de construction pour répondre à la demande d’achat assez importante », a-t-il déclaré. « Plus de maisons nouvellement construites et plus de propriétaires mettant leur maison en vente devraient entraîner un certain ralentissement de la croissance des prix des maisons l’année prochaine. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour les nombreux acheteurs potentiels qui sont actuellement écartés par les prix ou qui reportent leur décision en raison de la faiblesse de l’offre et de la forte hausse des prix des maisons. »

La disponibilité du crédit est d’environ 30 %, ce qui reste inférieur aux niveaux d’avant la pandémie.

« L’offre de prêts hypothécaires devra augmenter modestement pour que les acheteurs qualifiés puissent avoir accès au financement de leur achat immobilier », a déclaré Joel Kan, économiste à la MBA. « Cela sera important pour la vague de primo-accédants potentiels qui approchent de l’âge idéal pour devenir propriétaire. »

Bankrate.com

Greg McBride, l’analyste financier en chef du site Internet financier, prévoit que le taux hypothécaire fixe à 30 ans culminera à 3,75 % au cours de l’année et retombera à 3,5 % d’ici la fin de l’année.

« Les taux à long terme augmenteront au cours de la première moitié de l’année, mais d’ici la fin de 2022, les inquiétudes concernant le ralentissement de la croissance économique annuleront cette tendance et les feront redescendre », a-t-il déclaré. « Ce sera plus élevé que là où les taux hypothécaires ont commencé l’année, mais en terminant à des niveaux jamais vus avant le début de la pandémie en 2020. La chute de l’activité de refinancement signifiera beaucoup de concurrence entre les prêteurs assoiffés de volume et beaucoup de prêteurs avec des taux bien meilleurs que la moyenne. »

McBride s’attend à ce que le taux des lignes de crédit hypothécaires soit supérieur de 50 points de base (0,5 %) d’ici la fin de l’année. Il prévoit que le taux de la HELOC sera de 5,05 pour cent et celui du prêt sur valeur domiciliaire de 6,25 pour cent.

« Les propriétaires disposant de lignes de crédit existantes peuvent s’attendre à ce que leurs taux augmentent parallèlement aux hausses de taux de la Fed », a-t-il déclaré. « Toutefois, le taux moyen des LDCVD augmentera davantage, car bon nombre des offres promotionnelles actuelles inférieures à 3 % n’existeront plus à la fin de 2022. Sur les prêts sur valeur domiciliaire, un produit à taux fixe offert par beaucoup moins de prêteurs, le taux moyen aura tendance à augmenter en réponse aux hausses de taux [de la Réserve fédérale], mais plus modestement, en augmentant d’un peu plus d’un quart de point de pourcentage d’ici la fin de l’année. »

Lending Tree

Après deux années tumultueuses, Jacob Channel, l’analyste économique principal du marché des prêts en ligne, estime que cette année devrait être moins dramatique.

« 2022 est en passe d’être – à tout le moins – un peu plus stable que les deux dernières années », a-t-il déclaré. « Mais nous ne sommes toujours pas susceptibles de voir le marché du logement et l’économie au sens large revenir immédiatement aux normes pré-pandémiques. »

Channel prévoit que le taux hypothécaire fixe à 30 ans augmentera à près de 4 % d’ici la fin de l’année.

« Cela pourrait rendre l’accessibilité au logement encore plus difficile, en particulier pour les acheteurs à faible revenu », a-t-il déclaré. « Heureusement, la hausse des taux n’est pas une mauvaise nouvelle, car des taux plus élevés signifieront probablement moins de nouveaux acheteurs et un marché du logement globalement moins hyperconcurrentiel. »

Channel prévoit une croissance des prix des logements de 5 % en 2022.

« Les prix des maisons dans une grande partie des États-Unis ont augmenté de façon spectaculaire depuis le début de la pandémie, mais une plus grande offre de logements sur le marché et une diminution de la demande des consommateurs entraînée par des taux plus élevés devraient entraîner une croissance beaucoup moins importante cette année », a-t-il déclaré.

Source: Washingtonpost