Les 10 endroits les plus chauds où les habitants ont le moins de chances de pouvoir se payer une maison a cause des prix prohibitifs
La pandémie actuelle de COVID-19 a creusé les divisions de la société américaine, y compris le fossé classique entre les nantis et les démunis, notamment en ce qui concerne l’immobilier.
La flambée des prix des logements continue de rendre l’accès à la propriété encore plus inaccessible pour de nombreux acheteurs. L’année dernière, le prix médian des maisons a augmenté de 7,2 %, alors que les salaires n’ont augmenté que d’environ 3,7 % pour ceux qui ont la chance d’avoir un emploi, selon Realtor.com® et les données du ministère américain du travail.
Compte tenu de la concurrence sur le marché, l’équipe de Frenchy Invest a voulu savoir où les habitants risquaient le plus de voir leur prix baisser. Il s’agit des endroits où l’écart entre la croissance du prix des maisons et les salaires locaux est le plus important.
Nous avons constaté que l’écart est particulièrement important dans les endroits les plus petits et les plus reculés, où les investisseurs et les personnes les plus riches (notamment des zones urbaines des côtes), encouragés par les nouvelles règles du travail à domicile ou à la recherche de résidences secondaires, paient le prix fort. Nombre d’entre elles sont des zones de vacances où les gens peuvent désormais rester à plein temps, et l’une d’entre elles (Jones County dans le Mississippi) a été rendue célèbre par la populaire émission de HGTV « Home Town ». Mais les habitants de ces régions ne bénéficient pas d’une augmentation suffisante de leur salaire pour pouvoir payer les prix exorbitants qui viennent d’être fixés.
« Aujourd’hui, de plus en plus d’Américains ont la possibilité de choisir leur lieu de vie et de travail, ce qui a permis à ces marchés moins connus d’apparaître sur la carte », explique Ali Wolf, économiste en chef de la société de recherche immobilière Zonda. « Les personnes qui déménagent tout en continuant à travailler à domicile apportent souvent avec elles un salaire plus élevé et un peu de capital immobilier. Cela a contribué à faire grimper les prix des maisons bien plus vite que la croissance des revenus locaux. »
Certains économistes affirment que l’afflux d’acheteurs pourrait être utile à long terme, surtout si ces nouveaux arrivants injectent de l’argent dans l’économie locale. Mais pour l’instant, il a provoqué une pénurie de logements dans des endroits qui étaient peut-être déjà soumis à des tensions économiques.
« On ne sait pas encore ce que cela signifie à long terme », déclare M. Wolf. « En fin de compte, cependant, certains habitants seront touchés par la hausse des prix des logements et des loyers qui pèsent sur leur budget. »
Pour établir cette liste, nous avons examiné les salaires hebdomadaires par comté au cours des trois derniers mois de 2020 par rapport à la même période en 2019, en utilisant les données du ministère du Travail. Puis nous avons comparé l’évolution des prix de liste des biens immobiliers dans plus de 3 000 comtés des États-Unis sur la même période. Pour garantir la précision, nous nous sommes assurés qu’il y avait plus de 30 000 ménages dans chacun de ces comtés et que chaque comté comptait au moins 12 inscriptions par mois. Pour assurer la diversité géographique, nous avons limité cette liste à un comté par état.
Où l’écart entre les salaires et les prix des logements est-il le plus important ? Jetons un coup d’œil :
- Comté de Santa Barbara, CA
Siège du comté : Santa Barbara, CA
Prix d’inscription médian en juillet : 1,7 million de dollars
Variation du prix des maisons : 65.5%
Évolution des salaires : 7.6%
Le comté de Santa Barbara est devenu une échappatoire parfaite pour les Californiens qui aiment cette région pittoresque, située au bord de l’océan, à environ 90 miles au nord de Los Angeles, mais qui n’ont pas pu déménager avant la pandémie. Les habitants de San Francisco et de Los Angeles ont afflué dans le comté au cours de l’année écoulée, faisant grimper les prix des maisons de 65 % entre fin 2019 et fin 2020. Les maisons ici ne sont pas bon marché, non plus, avec le prix médian atteignant 1,7 million de dollars en juillet.
Les communautés populaires comprennent la ville pittoresque de Montecito, CA, qui a vu une vague de résidents célèbres s’y installer – le prince Harry et Meghan Markle, Oprah Winfrey et Ariana Grande, pour n’en citer que quelques-uns. Récemment, il a même été signalé que les chouchous du design, Chip et Joanna Gaines, lorgnent sur des propriétés dans la région. Pourtant, les ventes de ces maisons massives et luxueuses ne sont qu’une partie de la raison pour laquelle les prix ont tant augmenté.
Enclavé entre l’océan Pacifique et les montagnes de Santa Ynez, le comté n’a tout simplement pas assez d’espace pour construire davantage de maisons et répondre à la demande. Certaines personnes qui travaillent dans la région, notamment dans le secteur des services, ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison ici et doivent faire plus d’une heure de trajet pour se rendre à leur travail.
Récemment, cependant, les choses ont commencé à ralentir un peu. Et une fois que les gens commenceront à retourner au bureau à temps plein, cela pourrait alléger un peu la pression, selon Peter Rupert, professeur d’économie à l’Université de Californie, Santa Barbara.
« Il n’y aura jamais de prix abordable à Santa Barbara », dit Rupert. Mais « ce n’est pas un marché durable ».
- Comté de Gallatin, MT
Siège du comté : Bozeman, MT
Prix d’inscription médian en juillet : $979,900
Variation du prix des maisons : 65%
Évolution des salaires : 18.3%
Bozeman, le siège du comté de Gallatin, est l’un des marchés les plus tendance du pays en ce moment. Lorsque la pandémie a frappé et que les gens ont soudainement privilégié l’espace et les activités de plein air, beaucoup se sont dirigés vers Bozeman. Paradis des amoureux de la nature, Bozeman est devenue l’une des petites villes à la croissance la plus rapide du pays.
Cette région montagneuse se trouve à seulement 90 minutes du parc national de Yellowstone. Il y a également plusieurs stations de ski dans la région. Une partie de Big Sky, autre lieu de prédilection des célébrités, est également située dans le comté de Gallatin.
Ces nouveaux arrivants, dont beaucoup ont des revenus plus élevés, font grimper les prix à un rythme beaucoup plus rapide que celui des revenus locaux. Cela pèse sur les habitants, qui ont du mal à trouver un logement abordable.
Depuis un an et demi, des Américains de tout le pays s’arrachent les maisons, qu’elles soient utilisées toute l’année ou pour les vacances. En fait, la ville a été récemment surnommée « Boz Angeles » en raison du nombre de Californiens du Sud qui ont décidé de s’y installer.
Mais la récente pénurie de logements est devenue si grave que certains habitants ont été contraints de vivre en camping-car ou en caravane.
Siège du comté : Augusta, GA
Prix d’inscription médian en juillet : $165,500
Variation du prix des maisons : 48.8%
Évolution des salaires : 11.7%
Attirés par les opportunités d’emploi et une économie forte, de plus en plus de personnes se sont installées à Augusta et dans le comté de Richmond au cours des dernières années. Cependant, les économistes de ces comtés affirment que les salaires dans cette partie nord-est de l’État, près de la frontière avec la Caroline du Sud, n’ont pas encore rattrapé leur retard.
En 2020, l’armée américaine a ouvert son quartier général du Cyber Command à Fort Gordon, rassemblant ses hackers et ses experts en cybersécurité en un seul endroit. Cela a attiré de nombreux habitants de la région de Washington et a entraîné un besoin de logements supplémentaires. Le comté de Richmond se trouve également à une heure et demie de la capitale de la Caroline du Sud, ce qui en fait une bonne option pour les personnes qui y travaillent et qui ont besoin d’un logement abordable.
« C’est en train de devenir un endroit plus désirable pour vivre », déclare Rick Franza, doyen du James M. Hull College of Business de l’université d’Augusta. « Nous avons une économie forte qui est également protégée de certains des impacts des récessions ».
Pour répondre à la demande, les constructeurs de maisons ont commencé à creuser à un rythme effréné.
Dans la zone métropolitaine d’Augusta, les permis de construire pour les maisons unifamiliales ont augmenté de 38 % au cours du premier semestre de cette année par rapport au précédent, selon les données du Selig Center for Economic Growth de l’université de Géorgie. Mais cela ne suffit pas à compenser le nombre de personnes qui emménagent. Ces chiffres auraient pu être encore plus élevés s’il n’y avait pas eu une pénurie de matériaux de construction et de travailleurs du bâtiment.
- Jones County, MS
Siège du comté : Laurel, MS
Prix d’inscription médian en juillet : $184,900
Variation du prix des maisons : 35.6%
Évolution des salaires : 1.6%
Le siège du comté de Jones, Laurel, MS, est connu au niveau national comme le lieu de tournage de l’émission à succès de HGTV « Home Town ». Lancée en 2016, l’émission suit l’équipe mari et femme Erin et Ben Napier alors qu’ils restaurent des maisons historiques dans cette charmante ville du Sud. Le style de vie discret mis en avant dans l’émission ainsi que les logements abordables ont attiré des personnes de tout le pays dans la région.
« C’est en fait une publicité hebdomadaire pour cette ville », déclare Darrin Webb, ancien économiste de l’État du Mississippi. Il est actuellement économiste principal chez Premier Insights, une société de conseil basée dans la région de Jackson, MS.
C’est au moins une partie de la raison pour laquelle les prix des maisons ont bondi de 36 % entre fin 2019 et fin 2020, alors que les salaires ont peu évolué. Hattiesburg, MS – la grande ville la plus proche et qui abrite la base militaire de Camp Shelby – est à environ une heure de route et a été l’une des rares zones métropolitaines à connaître une croissance de l’emploi pendant la pandémie de coronavirus. Mais avec l’augmentation du travail à domicile, encore plus de personnes ont pu faire le déplacement.
- Comté de Jefferson, AR
Siège du comté : Pine Bluff, AR
Prix d’inscription médian en juillet : $99,900
Variation du prix des maisons : 40.7%
Évolution des salaires : 10.2%
Les habitants de ce coin de l’Arkansas doivent remercier les investisseurs pour la hausse des prix des logements. À environ une heure au sud de Little Rock, le comté de Jefferson est confronté à d’importants défis économiques depuis longtemps, selon Michael Pakko, économiste en chef de l’Institut de développement économique de l’Arkansas à l’Université de l’Arkansas. Les licenciements et les mises à pied ont fait grimper le taux de chômage du comté à 7,5 % en juin, contre 5,9 % au niveau national.
Même si les habitants ont du mal à s’offrir une maison, les investisseurs, attirés par les bas prix, s’y engouffrent.
Laura Branson, agent immobilier chez Century 21 United à Pine Bluff, dit qu’elle a constaté une augmentation du nombre de personnes venant de l’extérieur de l’État qui cherchent à acheter des propriétés et à les transformer ou à les louer. Elle a récemment travaillé avec des acheteurs de l’Alabama et d’aussi loin que le Colorado qui cherchaient à investir ici.
De nouvelles opportunités de travail sont apparues dans la région, notamment un casino et l’expansion récente d’une usine de volaille Tyson, mais il s’agit d’emplois moins bien rémunérés.
La zone métropolitaine de Pine Bluff, qui comprend la plus grande ville du comté, a l’un des salaires les plus bas de l’État, explique M. Pakko, si bien que les personnes à la recherche d’un meilleur salaire sont parties ailleurs.
« La ville elle-même perd de la population au fil du temps, il n’y a donc pas vraiment de pénurie de logements », ajoute-t-il.
- Comté de Belmont, OH
Siège du comté : Saint Clairsville, OH
Prix d’inscription médian en juillet : 175 000 $.
Variation du prix des maisons : 32.5%
Évolution des salaires : 2,7
Faisant partie de la zone métropolitaine de Wheeling, WV, le comté de Belmont était autrefois une grande région d’extraction du charbon. Aujourd’hui, son économie repose en grande partie sur le forage de gaz naturel. Cela amène de nouveaux travailleurs dans la région, mais pas suffisamment pour compenser des années de déclin démographique, selon Brian Lego, professeur adjoint de recherche au Bureau of Business and Economic Research de la West Virginia University. Cependant, ceux qui viennent dans la région prennent des emplois mieux rémunérés, comme des avocats ou des ingénieurs au sein de ces entreprises.
« On observe toujours une émigration nette dans ces endroits, mais les gens arrivent et ont de l’argent à dépenser », explique M. Lego.
Le manque de logements disponibles est un autre facteur qui fait grimper le prix des maisons. Le nombre total de logements dans la région n’a cessé de diminuer au cours des dix dernières années environ, selon un rapport économique publié ce printemps par la WVU. Les maisons anciennes devenant obsolètes, elles ne sont pas remplacées par des maisons plus récentes, car moins de personnes y emménagent. Même si les faibles taux d’intérêt hypothécaires rendent les maisons plus accessibles pour certains, l’augmentation de la demande fait grimper les prix.
« Plus le nombre de personnes intéressées par l’achat d’une maison augmente, plus les prix augmentent », explique M. Lego.
- Comté de Potter, TX
Siège du comté : Amarillo, TX
Prix d’inscription médian en juillet : $215,000
Variation du prix des maisons : 36.8%
Évolution des salaires : 9,1
Située dans la partie nord de l’État, Amarillo était à l’origine une grande région d’élevage. Au cours de la dernière décennie, la région a connu une forte augmentation des possibilités d’emploi, notamment dans l’usine de transformation de viande bovine de Tyson. Depuis un an environ, de plus en plus de personnes sont attirées par le coût de la vie abordable et l’abondance de l’espace, ce qui a fait grimper les prix.
Le marché immobilier actuel est une aubaine pour les vendeurs, mais comme de plus en plus de maisons dépassent le prix catalogue, les acheteurs locaux hésitent à dépenser trop. Au lieu de cela, les investisseurs s’installent et achètent des maisons.
L’année dernière, Millionacres, une société de Motley Fool, a classé Amarillo comme l’un des 10 meilleurs endroits pour acheter une propriété locative. Les facteurs incluent la quantité de logements abordables, les salaires et la croissance de la population, ainsi que le montant que les investisseurs peuvent gagner avec le loyer.
- Comté de Carter, TN
Siège du comté : Elizabethton, TN
Prix d’inscription médian en juillet :
Variation du prix des maisons : 37.1%
Variation des salaires : 11.1%
Autre paradis pour les amoureux de la nature sur cette liste, le comté de Carter regorge de parcs, de lacs et de lieux de randonnée, y compris l’accès au sentier des Appalaches. Le chef-lieu du comté est Elizabethton, mais la grande ville la plus proche est Johnson City, qui s’est classée au huitième rang . L’indice examine les prochains marchés du logement en tenant compte de la demande et des prix, ainsi que de la force des économies locales, du nombre d’emplois bien rémunérés et des commodités qui rendent un endroit désirable.
L’afflux d’acheteurs venus d’autres régions de l’État et du reste du pays a fait monter en flèche les prix des logements. Et comme il y a peu de maisons sur le marché, les acheteurs sont prêts à payer plus cher pour avoir plus d’espace. Ceux qui viennent des grandes villes n’hésitent pas à payer des prix qui peuvent être hors de portée pour de nombreux habitants.
- Comté de Pike, PA
Siège du comté : Milford, PA
Prix d’inscription médian en juillet : $289,000
Variation du prix des maisons : 36.6%
Évolution des salaires : 11.5%
Faisant techniquement partie de la zone métropolitaine de New York, le comté de Pike a connu un afflux d’acheteurs qui n’ont pas besoin d’aller au bureau tous les jours. Pendant la pandémie, beaucoup ont élargi leurs recherches de logement et ont atterri ici, attirés par le parc de logements abordables et la proximité de la ville de New York. À environ 90 minutes en voiture, c’est un trajet faisable dès la réouverture des bureaux, surtout avec de nombreuses personnes ayant un horaire hybride.
Alors que les prix ont augmenté de 36,6 % et que les salaires n’ont pas vraiment rattrapé le retard, la demande accrue de logements peut être une aubaine pour les personnes qui vivent dans la région depuis longtemps.
« Pour la majorité d’entre nous, le plus grand actif que nous possédons est notre maison, et ici, les gens ont la possibilité de l’encaisser », explique Sataijit Ghosh, professeur d’économie à l’université de Scranton, toute proche. « Même si vous ne vendez pas et n’encaissez pas sur ce marché immobilier particulier, vous pouvez peut-être vous consoler en voyant que la valeur des maisons augmente dans votre région. »
- Comté de Watauga, NC
Siège du comté : Boone, NC
Prix médian de la liste en juillet : $595,000
Variation du prix des maisons : 33.4%
Évolution des salaires : 9,7
Niché dans les Appalaches, le comté de Watauga est depuis longtemps une région de vacances populaire pour les personnes qui cherchent à s’éloigner de tout. Mais il y a aussi beaucoup à faire dans le chef-lieu du comté, Boone, une ville universitaire branchée qui abrite l’Appalachian State University.
Les cols blancs, soudainement capables de travailler de n’importe où, se sont installés dans la région, tout comme ceux qui approchent de la retraite. Avec l’arrivée d’un plus grand nombre d’acheteurs dans la région et l’augmentation de la demande, les prix augmentent en conséquence.
Bien que ces nouveaux prix ne soient pas aussi élevés que ceux auxquels les acheteurs s’attendent à Raleigh ou Charlotte, les salaires des habitants n’ont pas pu suivre cette croissance rapide des prix. L’économie de Boone repose en grande partie sur le tourisme, et ces emplois sont généralement moins bien rémunérés que d’autres secteurs.
« Les régions idylliques comme Boone attirent de plus en plus d’étrangers aux revenus plus élevés, et les prix augmentent pour répondre à cette nouvelle demande », explique l’économiste Wolf.
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