Si vous ne pouvez pas acheter une maison, devez-vous quand même investir dans l’immobilier ?

Dans tout le pays, les candidats à l’achat d’une première maison sont déçus, car ils se rendent compte que la hausse rapide des prix des maisons les a écartés du marché. De nombreux acheteurs de maisons perdent des guerres d’enchères au profit d’acheteurs en espèces. Seuls quelque 549 000 logements étaient disponibles à la vente dans tout le pays en juin 2021, un chiffre en baisse de 45 % sur les quatre dernières années.

Certains Américains qui ont économisé des dizaines de milliers de dollars pour une mise de fonds qu’ils réalisent maintenant être insuffisante pour acheter une maison se demandent : devrais-je trouver une autre façon d’investir dans l’immobilier que d’acheter une maison ?

Certains commentateurs se réjouissent de cette idée, suggérant qu’il serait moins risqué pour la plupart des Américains d’être locataires, plutôt que propriétaires, et que ces locataires pourraient plutôt investir leur argent dans des REIT (sociétés d’investissement immobilier).

Aux États-Unis, environ deux maisons sur trois sont occupées par leur propriétaire, mais l’accession à la propriété peut être risquée. En moyenne, 42 % de la richesse d’une famille est liée à sa maison, ce qui signifie qu’elle n’est pas très diversifiée : si la maison a des problèmes physiques ou si la valeur des maisons du quartier diminue, le propriétaire a mis beaucoup de ses œufs dans le même panier.

Mais à travers les États-Unis, le coût du loyer est souvent élevé par rapport au prix des maisons. Selon le U.S. Census Bureau, le loyer médian demandé pour les logements locatifs vacants au T1-2021 était de 1 226 $, alors que le prix de vente médian demandé pour les maisons vacantes disponibles à la vente était de 200 900 $.

Voyons ce qui se passerait financièrement si vous achetiez une maison modeste, par rapport à si vous louiez le même type de maison à une société propriétaire comme Invitation Homes, le plus grand propriétaire de maisons unifamiliales aux États-Unis, en investissant l’argent qui aurait été votre mise de fonds dans la société Invitation Homes REIT (INVH). Pour simplifier les choses, nous allons examiner les quatre dernières années, d’avril 2017 à mars 2021, date de fin de la dernière déclaration de résultats trimestriels d’Invitation Homes.

Renting While Investing vs. Owning a Home?

Invitation Homes, une société de placement immobilier cotée en bourse et issue de la plus grande société de capital-investissement du monde, Blackstone BX +1,3 %, possède environ 80 000 maisons dans le pays, dont plus de 12 000 dans la zone métropolitaine d’Atlanta. Selon les résultats trimestriels les plus récents, ses maisons valent 16,3 milliards de dollars et elle perçoit 1,9 milliard de dollars de loyers par an, ce qui signifie que lorsqu’elle loue une maison d’une valeur d’environ 200 000 dollars, elle perçoit environ 1 900 dollars de loyer par mois.

Mais le paiement de l’hypothèque pour une maison de 200 000 $ n’est que d’environ 960 $, en supposant un taux d’intérêt de 4 %, un acompte de 20 % et 132 $ de taxes foncières mensuelles. Une personne qui loue une propriété d’Invitation Homes dépensera environ deux fois plus chaque mois en loyer que son paiement hypothécaire mensuel s’il était propriétaire de la maison.

Le locataire, cependant, aura la possibilité d’investir le montant de son acompte.

Si, au lieu de verser une mise de fonds de 40 000 $, le locataire avait investi 40 000 $ dans INVH le 2 avril 2017, son investissement aurait atteint 63 385 $ au 31 mars 2021, soit un taux de croissance sain de 12 % par an.

Le propriétaire bénéficierait directement de la hausse des prix des maisons pendant cette période lorsqu’il vendrait sa maison. Une maison achetée 200 000 $ en avril 2017 vaudrait environ 261 000 $ en mars 2021. Grâce au pouvoir de l’effet de levier, la mise de fonds de 40 000 $ est devenue une valeur nette de plus de 100 000 $. Et n’oubliez pas que le propriétaire avait des paiements mensuels de logement qui représentaient environ la moitié du coût des paiements mensuels de loyer du locataire.

Si l’on additionne le tout, y compris les frais de clôture et les frais d’entretien (en supposant que le propriétaire ne déduit pas les intérêts hypothécaires de ses impôts), le propriétaire gagne plus de 60 000 $ sur une période de quatre ans seulement. Plus longtemps la propriétaire reste sur place, mieux elle se porte.

Ce qu’il faut retenir ?

Les propriétaires sont en mesure de facturer des marges élevées sur les loyers, dont une partie est absorbée par des dépenses telles que le marketing, les maisons inoccupées entre deux locataires et le coût élevé de l’expulsion des locataires, une pratique à laquelle les sociétés propriétaires ont fréquemment recours. Si vous louez votre résidence et investissez plutôt dans une société de gestion immobilière, une grande partie de votre argent croupit chez les intermédiaires.

Quiconque veut se réjouir du fait que l’Amérique est en train de devenir une nation de locataires doit prendre en compte la perte réelle de richesse que cela va engendrer pour la classe moyenne.

Si vous ne pouvez pas acheter une maison, ne doublez pas la mise sur les FPI

D’une certaine manière, Invitation Homes est unique en ce sens qu’elle offre aux investisseurs la possibilité de faire un « pure play » sur l’immobilier résidentiel unifamilial aux États-Unis.

Certaines FPI se concentrent exclusivement sur l’immobilier résidentiel, comme Invitation Homes INVH -0,9%, mais environ 80% du marché des FPI est constitué d’immobilier commercial ou industriel, des bâtiments comprenant des bureaux et des centres commerciaux.

Bien que 2020 ait été une année faste pour les prix de l’immobilier, le secteur des REIT a globalement reculé de 2 % en 2020, alors que le S&P 500 a progressé de 16 % sur la même période.

« Si vous investissez dans les REIT, vous n’investissez presque jamais dans l’appréciation des prix des logements. Vous investissez réellement dans un espace commercial, et plus précisément dans le financement d’un espace commercial », a déclaré Dan Egan, vice-président de la finance comportementale et des investissements chez Betterment. Par conséquent, explique-t-il, « les FPI sont très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, car elles comportent généralement une grande part de financement intégré. » C’est pourquoi il ne recommanderait pas à quelqu’un qui économise pour acheter une maison d’investir spécifiquement dans des FPI, surtout pas en partant du principe que si les prix des maisons augmentent, leur FPI a des chances d’augmenter aussi.

De plus, les FPI font déjà partie du S&P 500, ce qui signifie que si vous possédez des fonds indiciels S&P 500, vous avez déjà une certaine exposition à cette classe d’actifs.

Bien que la situation de chacun soit différente, si vous avez décidé de continuer à louer au lieu d’acheter une maison et que vous disposez de quelques liquidités supplémentaires à investir, un portefeuille largement diversifié, plutôt qu’une forte concentration de FPI, est probablement la meilleure solution.

Source : Forbes

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